Bản tổng hợp tiếp thu, giải trình ý kiến góp ý, phản biện xã hội đối với dự thảo quyết định của UBND tỉnh quy định khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư trên địa bàn tỉnh Lai Châu

Nhóm vấn đề

Chủ thể góp ý, phản biện

Nội dung góp ý, phản biện

Nội dung tiếp thu, giải trình

I

Toàn bộ nội dung dự thảo Quyết định và Quy định kèm theo Quyết định

Sở Nội vụ 

- Nhất trí với dự thảo

Sở Tài chính 

- Nhất trí với dự thảo

Sở Ngoại vụ 

- Nhất trí với dự thảo

Sở Giáo dục và Đào tạo 

- Nhất trí với dự thảo

Sở Khoa học và Công nghệ

- Nhất trí với dự thảo

Sở Công thương 

- Nhất trí với dự thảo

Sở Nông nghiệp và Môi trường 

- Nhất trí với dự thảo

Sở Y tế 

- Nhất trí với dự thảo

Thanh tra tỉnh

- Nhất trí với dự thảo

Ban Quản lý Khu kinh tế tỉnh

- Nhất trí với dự thảo

UBND xã Khổng Lào

- Nhất trí với dự thảo

UBND xã Khun Há

- Nhất trí với dự thảo

UBND xã Lê Lợi

- Nhất trí với dự thảo

UBND xã Mù Cả

- Nhất trí với dự thảo

UBND xã Mường Khoa

- Nhất trí với dự thảo

UBND xã Mường Than

- Nhất trí với dự thảo

UBND xã Mường Tè

- Nhất trí với dự thảo

UBND xã Pa Ủ

- Nhất trí với dự thảo

UBND xã Thu Lũm

- Nhất trí với dự thảo

UBND xã Tham Uyên

- Nhất trí với dự thảo

UBND xã Tủa Sín Chải

- Nhất trí với dự thảo

UBND xã Phong Thổ

- Nhất trí với dự thảo

II

Về nội dung dự thảo Tờ trình

Sở Tư pháp

- Tại bảng quy định khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư, gạch đầu dòng (-) thứ 3 khoản 2 Mục IV dự thảo Tờ trình thuyết minh khung giá đối với nhà chung cư không có thang máy thể hiện mức giá tối thiểu và tối đa là: 3.000 - 5.800 đồng/m²/tháng. Tuy nhiên, nội dung nêu trên không đảm bảo tính thống nhất với quy định tại khoản 1 Điều 3 dự thảo Quyết định (quy định là 3000 -5700 đồng/m²/tháng) khoản 3 Mục III Phụ lục thuyết minh khung giá dịch vụ quản lý, vận hành nhà chung cư trên địa bàn tỉnh Lai Châu (3000 -5700 đồng/m²/tháng). Do đó, đề nghị cơ quan soạn thảo rà soát, chỉnh sửa để đảm bảo tính thống nhất trong toàn bộ hồ sơ dự thảo.

- Tại đoạn thứ tư, phần lý do đề xuất, gạch đầu dòng (-) thứ 3, khoản 2, Mục IV dự thảo Tờ trình có nội dung: “Đối với thang máy theo QCVN 04:2021/BXD quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về chung cư, nhà chung cư 9 tầng yêu cầu tối thiểu 2 thang máy...”. Tuy nhiên qua đối chiếu với quy định tại Điểm 2.4.1 Mục 2.4 “Yêu cầu về thang máy” của QCVN 04:2021/BXD, ban hành kèm theo Thông tư số 03/2021/TT-BXD của Bộ Xây dựng quy định: “2.4.1 Nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp từ 5 tầng trở lên phải có tối thiểu 1 thang máy, từ 10 tầng trở lên phải có tối thiểu 2 thang máy và đảm bảo lưu lượng người sử dụng theo tiêu chuẩn được lựa chọn áp dụng.” theo quy định nêu trên thì nhà chung cư từ 10 tầng trở lên mới thuộc trường hợp yêu cầu tối thiểu 02 thang máy theo tiêu chí số tầng, không phải nhà chung cư 9 tầng như nội dung dự thảo Tờ trình đang thể hiện. Do đó, đề nghị cơ quan soạn thảo rà soát, chỉnh sửa nội dung này để bảo đảm phù hợp với QCVN 04:2021/BXD. Trường hợp việc bố trí 02 thang máy đối với nhà chung cư 9 tầng là theo các căn cứ khác thì đề nghị thuyết minh rõ ràng, cụ thể hơn

- Cơ quan soạn thảo nhất trí tiếp thu và chỉnh sửa dự thảo Tờ trình.

- Cơ quan soạn thảo nhất trí tiếp thu và chỉnh sửa dự thảo Tờ trình.

Về nội dung dự thảo Quyết định

a) Phần căn cứ ban hành văn bản

Tại phần căn cứ thứ 9 từ trên xuống có nội dung như sau: “Căn cứ Thông tư số 08/2026/TT-BXD ngày 15/02/2026 của Bộ Xây dựng Sửa đổi, bổ sung một số điều của các Thông tư trong lĩnh vực nhà ở;” đề nghị cơ quan soạn thảo chỉnh sửa cho đầy đủ hơn như sau: “Căn cứ Thông tư số 08/2026/TT-BXD ngày 15/02/2026 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng Sửa đổi, bổ sung một số điều của các Thông tư trong lĩnh vực nhà ở;”

- Nhất trí tiếp thu và chỉnh sửa tại dự thảo.

b) Đối với nội dung Điều 1 (Phạm vi điều chỉnh)

Tại khoản 2 Điều 1 dự thảo có nội dung: “…trường hợp không thỏa thuận được giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư thì đơn vị quản lý vận hành được tạm thu theo mức phí dịch vụ áp dụng mức giá trong khung giá dịch vụ ban hành theo Quyết định này”.

Việc quy định “đơn vị quản lý vận hành được tạm thu theo mức phí dịch vụ” là quy định chưa rõ ràng, chưa phù hợp với quy định tại điểm b khoản 7 Điều 151 Luật Nhà ở năm 2023. Theo đó, “trường hợp không thỏa thuận được giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư thì áp dụng mức giá trong khung giá dịch vụ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành”. Do đó, đề nghị cơ quan soạn thảo nghiên cứu chỉnh sửa lại dự thảo cho rõ ràng, cụ thể, phù hợp với quy định của Luật Nhà ở 

- Nội dung này sở Xây dựng giải trình như sau:

Theo Điều 24 Nghị định số 54/2026/NĐ-CP ngày 09/02/2026 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định trong lĩnh vực nhà ở, kinh doanh bất động sản quy định như sau:

“Điều 86a. Áp dụng giá dịch vụ nhà chung cư trong trường hợp đơn vị quản lý vận hành và chủ sở hữu không đạt được thỏa thuận

Trường hợp đơn vị quản lý vận hành và các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư không thỏa thuận được giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư thì đơn vị quản lý vận hành được tạm thu theo mức phí dịch vụ đang thu của năm liền kề trước đó hoặc mức khác, đảm bảo mức tạm thu này không vượt khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành cho đến khi các bên thỏa thuận được giá dịch vụ.”

Khoản 7 Điều 151 Luật nhà ở quy định áp dụng khung giá dịch vụ do UBND tỉnh ban hành, không quy định áp dụng cụ thể theo hình thức nào. 

Do đó việc quy định phạm vi áp dụng cho phép đơn vị quản lý vận hành được tạm thu theo mức phí dịch vụ là phù hợp quy định hiện hành vẫn đảm bảo áp dụng khung giá do UBND tỉnh ban hành.

Tuy nhiên đơn vị soạn thảo sẽ tiếp tục nghiên cứu, chỉnh sửa dự thảo đảm bảo quy định được chặt chẽ, phù hợp quy định.

c) Đối với nội dung Điều 4

- Tại khoản 1 Điều 4 dự thảo có nội dung: “1. Sở Xây dựng có trách nhiệm thông báo công khai khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư ban hành theo Quyết định này; tiếp nhận, xử lý hoặc báo cáo đề xuất cơ quan có thẩm quyền xem xét, giải quyết các khó khăn vướng mắc trong quá trình thực hiện. Tổ chức rà soát, điều chỉnh khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư khi khi có biến động về giá hoặc không phù hợp với tình hình thực tế, tham mưu Ủy ban nhân dân tỉnh xem xét, quyết định.” Đề nghị cơ quan soạn thảo chỉnh sửa lại nội dung quy định về điều chỉnh khung giá nêu trên, vì việc quy định như trên có thể dẫn tới cách hiểu không đúng là Sở Xây dựng có thẩm quyền rà soát, điều chỉnh khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư. Theo đó, có thể nghiên cứu chỉnh sửa theo hướng: Tổ chức rà soát, tổng hợp tham mưu UBND tỉnh điều chỉnh khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư khi khi có biến động về giá hoặc không phù hợp với tình hình thực tế.” cho phù hợp.

- Tại khoản 3 Điều 4 dự thảo quy định: “Ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm giám sát việc thực hiện hợp đồng của đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư; định kỳ rà soát, đề xuất điều chỉnh khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư (nếu có), gửi Sở Xây dựng hoặc Ủy ban nhân dân các phường, xã để tổng hợp, báo cáo Ủy ban nhân dân tỉnh.” Đề nghị cơ quan soạn thảo rà soát, chỉnh sửa nội dung quy định “định kỳ rà soát, đề xuất điều chỉnh khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư”. Vì theo quy định tại Điều 147, Điều 148 Luật Nhà ở năm 2023 thì Ban quản trị nhà chung cư không có trách nhiệm thực hiện các nội dung trên. Do đó, đề nghị cơ quan soạn thảo nghiên cứu chỉnh sửa nội dung này cho phù hợp về thẩm quyền của Ban quản trị nhà chung cư.

- Nhất trí tiếp thu và chỉnh sửa khoản 1, 4 Điều 4 dự thảo như sau:

1. Sở Xây dựng có trách nhiệm công khai khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư ban hành tại Quyết định này; hướng dẫn, yêu cầu đơn vị quản lý vận hành và Ban quản trị nhà chung cư thực hiện công khai, minh bạch mức giá và các chi phí cấu thành để người sử dụng dịch vụ biết, giám sát. Tiếp nhận, xử lý hoặc tổng hợp, báo cáo cơ quan có thẩm quyền giải quyết các phản ánh, kiến nghị liên quan. Định kỳ rà soát, tham mưu Ủy ban nhân dân tỉnh điều chỉnh khung giá khi có biến động hoặc không còn phù hợp với thực tế.

3. Ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm đề xuất, xây dựng phương án giá dịch vụ quản lý vận hành phù hợp với khung giá tại Quyết định này, trình Hội nghị nhà chung cư quyết định; công khai, minh bạch các chi phí cấu thành giá. Tổ chức ký kết, giám sát thực hiện hợp đồng dịch vụ theo mức giá đã được thông qua, bảo đảm không vượt khung giá quy định. Quản lý, giám sát việc thu, chi kinh phí; báo cáo Hội nghị nhà chung cư, kịp thời đề xuất điều chỉnh khi có biến động”.

d) Phần Nơi nhận

Tại gạch đầu dòng thứ tư, phần “Nơi nhận” của dự thảo có nội dung “Cục KTVB&TCTHPL - Bộ Tư pháp”. Đề nghị cơ quan soạn thảo rà soát, ghi đầy đủ tên cơ quan theo quy định hiện hành là “Cục Kiểm tra văn bản và Tổ chức thi hành pháp luật - Bộ Tư pháp” để bảo đảm chính xác, thống nhất.

- Nhất trí tiếp thu và chỉnh sửa tại dự thảo.

Về nội dung Phụ lục thuyết minh khung giá dịch vụ quản lý, vận hành nhà chung cư

- Tại STT 4 phần A bảng 1 “Chung cư không có thang máy” Mục III dự thảo có nội dung về chi phí văn phòng phẩm, điện, nước sinh hoạt của đơn vị quản lý vận hành với đơn giá tối thiểu và tối đa là 8.095.299 đồng và 18.200.686 đồng. Tuy nhiên qua đối chiếu với Bảng 1.5, các khoản chi tiết lại là: + Điện phục vụ sinh hoạt: 5.184.799 - 10.369.598 đồng; + Nước sinh hoạt: 331.500 - 510.000 đồng;

+ Văn phòng phẩm: 2.358.000 - 5.094.000 đồng. Cộng theo số liệu chi tiết thì ra:

+ Tối thiểu: 5.184.799 + 331.500 + 2.358.000 = 7.874.299 đồng, không phải 8.095.299 đồng;

+ Tối đa: 10.369.598 + 510.000 + 5.094.000 = 15.973.598 đồng, không phải 18.200.686 đồng.

Do đó, đề nghị cơ quan soạn thảo nghiên cứu để chỉnh sửa cho thống nhất về các số liệu tại dự thảo.

- Tại Mục III Phụ lục thuyết minh về tính toán khung giá, trong đó có một số khoản chi phí liên quan đến điện, nhiên liệu, nước sinh hoạt phục vụ công tác vận hành, quản lý nhà chung cư, cụ thể là tại khoản 1 Mục III có các nội dung: STT 1: “Chi phí sử dụng năng lượng, nhiên liệu”; STT 1.1: “Chi phí sử dụng điện cho máy bơm nước”; STT 1.2: “Chi phí sử dụng dầu/diezel cho máy phát điện dự phòng”; STT 3: “Chi phí điện cho bóng đèn chiếu sáng hành lang, khuôn viên, nhà để xe”; STT 4: “Chi phí văn phòng phẩm, điện, nước sinh hoạt của đơn vị quản lý vận hành”. Đồng thời, đối với nhà chung cư có thang máy tại khoản 2 Mục III, Phụ lục cũng tính toán các khoản chi phí tương tự. Tuy nhiên việc thuyết minh như trên là chưa đảm bảo tính thống nhất với dự thảo Quyết định, cụ thể là tại khoản 2 Điều 3 dự thảo Quyết định lại quy định: “2. Khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư không bao gồm các chi phí theo quy định tại khoản 2 Điều 151 Luật Nhà ở, cụ thể: kinh phí mua bảo hiểm cháy, nổ, kinh phí bảo trì, chi phí trông giữ xe, chi phí sử dụng nhiên liệu, năng lượng, nước sinh hoạt, dịch vụ truyền hình, thông tin liên lạc, thù lao cho Ban quản trị nhà chung cư và chi phí dịch vụ khác phục vụ cho việc sử dụng riêng của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư.” Như vậy theo dự thảo Quyết định thì toàn bộ chi phí sử dụng nhiên liệu, năng lượng, nước sinh hoạt đều không bao gồm trong khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư, trong khi Phụ lục thuyết minh lại đang đưa một số khoản chi phí này vào cơ cấu tính toán khung giá. Do đó, đề nghị cơ quan soạn thảo rà soát, chỉnh sửa, thuyết minh rõ phạm vi các khoản chi phí được tính và không được tính trong khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư, bảo đảm thống nhất giữa dự thảo Quyết định và Phụ lục thuyết minh, tránh phát sinh cách hiểu khác nhau khi áp dụng.

- Nhất trí tiếp thu và rà soát chỉnh sửa lại thuyết minh

- Nội dung này Sở Xây dựng giải trình như sau:

Khoản 2 Điều 151 Luật Nhà ở quy định: khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư không bao gồm  kinh phí mua bảo hiểm cháy, nổ, kinh phí bảo trì, chi phí trông giữ xe, chi phí sử dụng nhiên liệu, năng lượng, nước sinh hoạt, dịch vụ truyền hình, thông tin liên lạc, thù lao cho Ban quản trị nhà chung cư và chi phí dịch vụ khác phục vụ cho việc sử dụng riêng của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư.

Riêng đối với các chi phí điện sinh hoạt, nước sinh hoạt, văn phòng phẩm, điện hành lang, điện nhà xe là các chi phí phục vụ đơn vị quản lý vận hành không phải là các chi phí phục vụ việc sử dụng riêng của chủ sở hữu người sử dụng nhà chung cư. Do đó, cần tính đúng, tính đủ các chi phí cấu thành lên giá giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư.

Về nội dung dự thảo Quyết định

Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam tỉnh

- Tại khoản 1 Điều 4. Tổ chức thực hiện 

Đề nghị làm rõ trách nhiệm công khai, minh bạch giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư (niêm yết mức giá và các khoản chi phí cấu thành); đồng thời quy định cơ chế tiếp nhận, phản hồi kịp thời ý kiến của người dân ngay tại nhà chung cư, bảo đảm quyền được biết, giám sát và hạn chế phát sinh khiếu nại, cụ thể:

Sở Xây dựng có trách nhiệm thông báo công khai khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư ban hành theo Quyết định này; đồng thời hướng dẫn, yêu cầu đơn vị quản lý vận hành và Ban quản trị nhà chung cư thực hiện công khai, minh bạch mức giá dịch vụ và các khoản chi phí cấu thành tại nhà chung cư để người dân biết, giám sát; tiếp nhận, xử lý phản ánh, kiến nghị của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư liên quan đến giá dịch vụ quản lý vận hành hoặc báo cáo đề xuất cơ quan có thẩm quyền xem xét, giải quyết các khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện. Tổ chức rà soát, điều chỉnh khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư khi có biến động về giá hoặc không phù hợp với tình hình thực tế, tham mưu Ủy ban nhân dân tỉnh xem xét, quyết định.

- Nhất trí tiếp thu và chỉnh sửa tại dự thảo như sau:

“1. Sở Xây dựng có trách nhiệm công khai khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư ban hành tại Quyết định này; hướng dẫn, yêu cầu đơn vị quản lý vận hành và Ban quản trị nhà chung cư thực hiện công khai, minh bạch mức giá và các chi phí cấu thành để người sử dụng dịch vụ biết, giám sát. Tiếp nhận, xử lý hoặc tổng hợp, báo cáo cơ quan có thẩm quyền giải quyết các phản ánh, kiến nghị liên quan. Định kỳ rà soát, tham mưu Ủy ban nhân dân tỉnh điều chỉnh khung giá khi có biến động hoặc không còn phù hợp với thực tế.”